Kentsel dönüşüm, yalnızca eski bir binanın yıkılarak yeniden yapılması değildir. Yapı güvenliğinin artırılması, yaşam koşullarının iyileştirilmesi, mülkiyet haklarının korunması ve gayrimenkulün uzun vadeli değerinin gözetilmesi gereken kapsamlı bir süreçtir.
Türkiye'nin deprem gerçeği, özellikle mevcut yapı stokunun güvenliğini önemli bir gündem maddesi hâline getiriyor. İstanbul ve Çanakkale gibi deprem tehlikesinin dikkate alınması gereken şehirlerde, bina sahiplerinin mevcut yapılarının durumunu bilimsel yöntemlerle değerlendirmesi önem taşıyor.
Ancak kentsel dönüşüm kararı vermeden önce yalnızca binanın yaşı değil; teknik incelemeler, imar koşulları, kat maliklerinin hakları, finansman olanakları ve yüklenici firmanın yeterliliği birlikte değerlendirilmelidir.
Bu rehberde, kentsel dönüşüm sürecinin temel aşamalarını ve mülk sahiplerinin karar verirken dikkat etmesi gereken konuları ele alıyoruz.
Kentsel dönüşüm, afet riski taşıyan yapıların ve alanların daha güvenli ve yaşanabilir hâle getirilmesini amaçlayan uygulamaları kapsar.
Türkiye'de riskli yapı ve riskli alanlara ilişkin temel hukuki düzenlemelerden biri, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'dur.
Kentsel dönüşümün temel hedefleri arasında yapı güvenliğinin geliştirilmesi, güncel mühendislik standartlarının uygulanması, enerji verimliliğinin artırılması ve kullanıcı ihtiyaçlarına uygun yaşam alanlarının oluşturulması yer alır.
Bununla birlikte her kentsel dönüşüm projesi aynı koşullara sahip değildir. Bir binanın yenilenebilirliği; arsanın imar durumu, mevcut mülkiyet yapısı, zemin koşulları ve ekonomik fizibilite gibi unsurlara bağlıdır.
Dolayısıyla başarılı bir dönüşümün ilk adımı, yalnızca yeni binanın nasıl görüneceğine değil, projenin teknik ve ekonomik olarak nasıl gerçekleştirileceğine odaklanmaktır.
6306 sayılı Kanun kapsamında, ekonomik ömrünü tamamladığı veya yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıdığı teknik olarak tespit edilen yapılar riskli yapı olarak değerlendirilebilir.
Burada sık karşılaşılan bir yanlış anlaşılma bulunmaktadır: Bir binanın eski olması, tek başına hukuken riskli yapı olarak kabul edildiği anlamına gelmez.
Örneğin 1999 yılı öncesinde inşa edilmiş bir yapı, teknik açıdan dikkatle incelenmesi gereken bir bina olabilir. Ancak yalnızca yapım tarihine bakılarak kesin bir risk kararı verilemez.
Benzer şekilde yeni bir binanın da yalnızca yeni olduğu için deprem açısından tamamen güvenli olduğu söylenemez.
Yapı güvenliğinin değerlendirilmesinde taşıyıcı sistem özellikleri, malzeme dayanımı, yapısal düzensizlikler, uygulama kalitesi ve zemin koşulları gibi teknik veriler önem taşır.
Ayrıca 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapı uygulamaları ile diğer mevzuatlar kapsamında yapılan bina yenileme ve güçlendirme çalışmaları birbirinden ayrılmalıdır.
Riskli yapı tespiti, kentsel dönüşüm sürecinin hukuki sonuç doğurabilen en önemli aşamalarından biridir.
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar aracılığıyla yaptırılır.
Riskli yapı tespitine başvurmak için bütün kat maliklerinin onayı şart değildir. Mevzuatta belirtilen koşullarla maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin başvurusu yeterli olabilir.
Teknik incelemelerde yapının özelliklerine göre beton dayanımı, donatı durumu, taşıyıcı sistem ve diğer gerekli mühendislik verileri değerlendirilir.
Hazırlanan rapor ilgili idare tarafından incelenir. Riskli yapı tespitinin uygun bulunması durumunda tapu kaydına riskli yapı belirtmesi işlenmesi için gerekli bildirim yapılır.
Riskli yapı tespiti, yapıya asılan tutanak, e-Devlet bildirimi ve muhtarlık ilanı gibi mevzuatta düzenlenen yöntemlerle ilgililere duyurulur.
Malikler veya kanuni temsilcileri, muhtarlık ilanının son gününden itibaren 15 gün içerisinde riskli yapı tespitine itiraz edebilir.
Tespitin kesinleşmesi hâlinde tahliye ve yıkım işlemlerine ilişkin idari süreç başlar.
Bu nedenle riskli yapı başvurusundan önce, bina sakinlerinin olası tahliye, taşınma ve finansman ihtiyaçlarını değerlendirmesi faydalıdır.
Kentsel dönüşümün en hassas konularından biri, farklı beklentilere sahip kat maliklerinin ortak bir karar üzerinde anlaşabilmesidir.
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak yeni uygulamalara ilişkin kararlar, ilgili koşullar sağlandığında sahip olunan hisseler oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınabilir.
Buradaki önemli ayrım, karar oranının yalnızca daire sayısına göre değil, arsa payları dikkate alınarak değerlendirilmesidir.
4 Şubat 2026 tarihinde yürürlüğe giren yönetmelik değişiklikleriyle toplantıya çağrı, bildirim ve kararların belgelendirilmesine ilişkin uygulamalar da düzenlenmiştir.
Karara katılmayan maliklerin arsa paylarının, mevzuatta öngörülen bildirim ve satış prosedürleri çerçevesinde satışı gündeme gelebilir.
Bu nedenle karar sürecinde bütün maliklerin sözleşme şartlarına ve yeni projeye ilişkin bilgilere erişebilmesi önemlidir.
Yeni yapılacak binada bağımsız bölümlerin konumları, net kullanım alanları, arsa payları ve olası mali yükümlülükler açıkça değerlendirilmelidir.
Yasal çoğunluğun sağlanması, projenin her bakımdan adil ve ekonomik olarak uygun olduğu anlamına gelmez. Hukuki karar yeterliliği ile sözleşmenin teknik ve ticari niteliği ayrı konulardır.
Kentsel dönüşümde müteahhit seçimi, projenin tamamlanabilirliği ve kat maliklerinin haklarının korunması açısından kritik önemdedir.
Teklifleri değerlendirirken yalnızca yeni dairenin büyüklüğüne veya yüklenicinin talep ettiği bedelin düşük olmasına odaklanmak doğru bir yaklaşım değildir.
Öncelikle firmanın tamamladığı projeler, devam eden işlerinin durumu, mali yeterliliği, teknik organizasyonu ve teslim sonrası yaklaşımı araştırılmalıdır.
Müteahhit değerlendirmesinde şu soruların yanıtları aranmalıdır:
Firmanın benzer ölçekte tamamladığı projeler bulunuyor mu?
Devam eden projelerdeki iş programı ve finansman yükümlülükleri yönetilebilir durumda mı?
Teklif edilen mimari plan, imar koşullarına ve malik beklentilerine uygun mu?
Teknik şartnamede malzeme ve uygulama standartları açıkça tanımlanmış mı?
İnşaatın tamamlanmasını güvence altına alan teminat mekanizmaları bulunuyor mu?
Teslim, iskân ve satış sonrası süreçlerde firmanın sorumlulukları belirlenmiş mi?
Mümkünse teklif veren firmaların mevcut projeleri yerinde incelenmeli ve daha önceki müşterilerinden referans alınmalıdır.
Karar verirken en yüksek metrekare teklifinin her zaman en avantajlı teklif olmayabileceği unutulmamalıdır. Mimari verimlilik, yapı kalitesi, toplam maliyet ve teslim güvencesi birlikte değerlendirilmelidir.
Kentsel dönüşüm projelerinde sözleşme, yalnızca tarafların ticari anlaşmasını değil; inşaat sürecindeki sorumluluklarını ve haklarını da düzenler.
Bu nedenle sözleşmenin, projenin özelliklerine uygun şekilde hazırlanması ve imzalanmadan önce gayrimenkul hukuku alanında uzman bir hukukçu tarafından incelenmesi önemlidir.
Sözleşmede özellikle şu unsurların netleştirilmesi önerilir:
Bağımsız bölüm paylaşımı: Her malike verilecek bağımsız bölümün katı, konumu, net ve brüt alanı, eklentileri ve ortak alan kullanım hakları.
İş programı: Ruhsat, inşaat başlangıcı, fiziki teslim, yapı kullanma izin belgesi ve tapu süreçlerine ilişkin süreler.
Teknik şartname: Taşıyıcı sistem, yalıtım, doğrama, mekanik ve elektrik tesisatları, kaplama malzemeleri ve ortak alanların teknik özellikleri.
Mali yükümlülükler: İlave bedeller, vergi ve harçlar, fiyat farkları, kira yükümlülükleri ve beklenmeyen giderlerin hangi tarafa ait olduğu.
Teminat ve yaptırımlar: İşin tamamlanmasını güvence altına alan mekanizmalar, gecikme hâlindeki sorumluluklar ve uyuşmazlıkların çözümü.
Ayrıca mülkiyet devri aşamaları, tapu işlemleri ve yüklenicinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi hâlinde uygulanacak hükümler açıkça düzenlenmelidir.
Belirsiz bir sözleşme, başlangıçta avantajlı görünen bir projeyi ilerleyen dönemde ciddi bir hukuki ve ekonomik riske dönüştürebilir.
Kentsel dönüşüm projelerinde finansman ihtiyacı; arsanın değeri, inşaat maliyeti, mevcut ve yeni bağımsız bölüm sayısı ile seçilen proje modeline göre değişir.
6306 sayılı Kanun kapsamında, koşulları sağlayan hak sahipleri için kira yardımı ve faiz desteği gibi finansal destek mekanizmaları bulunmaktadır. Ancak bu desteklerin kapsamı, süresi ve yararlanma koşulları ilgili mevzuata göre değerlendirilmelidir.
İstanbul'da yürütülen Yarısı Bizden Kampanyası kapsamında, bina bazlı dönüşümlerde koşulları sağlayan hak sahiplerinin bir konutu için açıklanan destek paketi şöyledir:
875.000 TL hibe
875.000 TL kredi
125.000 TL tahliye/taşınma desteği
Toplam paket 1.875.000 TL olmakla birlikte, bunun tamamı karşılıksız hibe değildir. Kredi kısmının geri ödeme koşulları bulunmaktadır.
Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, kampanya süresinin 31 Aralık 2027'ye uzatıldığını duyurmuştur.
Kampanyanın İstanbul'a özgü olduğu; Çanakkale'deki projeler için aynı desteklerin otomatik olarak geçerli olmadığı unutulmamalıdır.
Desteklerden yararlanma koşulları, başvuru aşamaları ve farklı yardımların birlikte kullanılıp kullanılamayacağı ilgili kamu kurumlarından doğrulanmalıdır.
Kentsel dönüşümün gayrimenkul değeri üzerindeki etkisi, birçok değişkene bağlıdır.
Yeni bir binanın güncel mühendislik esaslarına göre tasarlanması, enerji performansının iyileştirilmesi, otopark ve asansör gibi olanakların geliştirilmesi ve daha kullanışlı plan çözümlerinin sunulması, gayrimenkulün pazarlanabilirliğini olumlu etkileyebilir.
Ancak yeni yapının toplam inşaat maliyeti, maliklerin ilave ödemeleri, yeni bağımsız bölümün büyüklüğü ve bölgedeki piyasa koşulları da dikkate alınmalıdır.
Örneğin mevcut dairesinden daha küçük net kullanım alanına sahip olacak bir malik için, yalnızca binanın yeni olması beklenen ekonomik avantajı sağlamayabilir.
Bu nedenle dönüşüm öncesinde ve sonrasında bağımsız bölümlerin piyasa değerleri, toplam maliyetler ve kullanım nitelikleri birlikte analiz edilmelidir.
Kentsel dönüşümde temel önceliklerden biri, yapının ilgili mühendislik esaslarına uygun şekilde tasarlanması ve uygulanmasıdır.
Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği, deprem etkisi altındaki yapıların tasarımı ve değerlendirilmesine ilişkin temel teknik düzenlemeler arasındadır.
Ancak bir binanın güvenliği yalnızca beton sınıfı veya kullanılan demirin miktarıyla açıklanamaz.
Zemin etüdü, temel sistemi, taşıyıcı sistem tasarımı, malzeme uygunluğu, mühendislik hesapları ve şantiye uygulamalarının bütünlüğü önem taşır.
Projede uygun yapı denetim süreçleri işletilmeli; beton ve donatı kontrolleri, uygulama kayıtları ve gerekli testler mevzuata uygun yürütülmelidir.
Taşıyıcı sistemin yanında su yalıtımı, ısı ve ses yalıtımı, yangın güvenliği, tesisat erişilebilirliği ve ortak alanların bakım kolaylığı da uzun vadeli yapı kalitesini etkiler.
Bu noktada dikkat edilmesi gereken temel unsur şudur: Yeni bir bina için sıfır deprem riski veya mutlak hasarsızlık garantisi verilemez. Amaç, ilgili yönetmelik ve mühendislik esaslarının gerektirdiği performans hedeflerinin sağlanmasıdır.
İstanbul'da yoğun yapılaşma, parsel büyüklükleri, mülkiyet yapısı ve mevcut yerleşim düzeni, dönüşüm projelerinin ekonomik ve mimari fizibilitesini etkileyebilir.
Çanakkale'de ise bölgesel imar koşulları, parsel özellikleri, zemin verileri ve konut kullanıcılarının ihtiyaçları birlikte ele alınmalıdır.
Her iki şehirde de tek tip bir proje çözümünün bütün binalara uygulanması doğru değildir.
Özellikle yapıların mevcut net kullanım alanları, yeni projede oluşacak bağımsız bölüm dağılımı, otopark gereksinimleri ve yapılaşma hakları önceden incelenmelidir.
Bu değerlendirme, hem kat maliklerinin beklentilerinin gerçekçi biçimde oluşturulmasına hem de projenin uygulanabilirliğinin anlaşılmasına yardımcı olur.
Kentsel dönüşüm sürecine hazırlanan bina sahipleri için ilk aşamada aşağıdaki kontrollerin yapılmasını öneriyoruz:
Mevcut tapu kayıtlarının, arsa paylarının ve mülkiyet durumunun incelenmesi
Binanın mevcut teknik durumuna ilişkin uzman görüşü alınması
Güncel imar koşullarının yetkili idareden öğrenilmesi
Ön mimari proje ve ekonomik fizibilite çalışmasının hazırlanması
Kat maliklerinin beklentilerinin ve mali olanaklarının belirlenmesi
Yüklenici firmaların teknik ve finansal açıdan karşılaştırılması
Sözleşme ile teknik şartnamenin uzmanlar tarafından kontrol edilmesi
Tahliye, geçici konaklama ve olası gecikmelere ilişkin hazırlık yapılması
Bu aşamaların birlikte değerlendirilmesi, proje sürecinde ortaya çıkabilecek anlaşmazlıkların ve öngörülemeyen maliyetlerin azaltılmasına katkı sağlayabilir.
Kentsel dönüşüm, mülk sahipleri açısından önemli bir teknik, hukuki ve ekonomik karardır.
Bu süreçte yalnızca yeni dairenin metrekare büyüklüğüne veya projenin görsel özelliklerine odaklanmak yeterli değildir. Yapının güvenliği, projenin uygulanabilirliği, finansman modeli, sözleşme şartları ve yüklenicinin sorumlulukları birlikte ele alınmalıdır.
Doğru değerlendirilmiş bir proje, mevcut yapının yenilenmesinin ötesinde daha işlevsel ve uzun ömürlü yaşam alanlarının oluşturulmasına katkı sağlayabilir.
Zer Yapı, İstanbul ve Çanakkale'de geliştirdiği konut projeleri ve İstanbul'daki kentsel dönüşüm çalışmalarında benimsediği mimari planlama, yapı kalitesi ve şeffaf süreç yönetimi yaklaşımıyla faaliyetlerini sürdürmektedir.
Binanızın yenilenmesine ilişkin seçenekleri değerlendiriyor veya kentsel dönüşüm projeleri hakkında bilgi almak istiyorsanız, Zer Yapı ile iletişime geçebilirsiniz.